险资加速涌入不动产恒运资本。
近日，建信人寿发布关于大额不动产投资的信息披露公告称，对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼新增投资337.44万元。
《国际金融报》记者据中国保险行业协会披露公告统计，截至6月26日，年内共有4家保险公司披露了11笔大额不动产投资，涉及6个不动产项目，均为对此前已签署不动产项目的新增投资，合计新增投资超48亿元，远胜去年同期。
四家险企持续注资
建信人寿对绿地外滩中心的投资要追溯到2020年。当年12月，建信人寿签订框架协议，投资区域内T4幢超高层甲级写字楼及配套附属用房，以物权方式获取投资性不动产。项目首付款47.48亿元，均由传统险账户出资。
今年以来，建信人寿针对上述项目新增投资三笔，分别支付332.56万元、23.02万元、337.44万元，出资账户均为传统险账户。出资完成后，建信人寿对该办公楼累计投资金额达56.92亿元（不含契税、印花税、维修基金、不动产登记费）。
而这只是险资加码不动产的一个缩影。记者梳理发现，今年1月至3月，太保寿险三次投向上海市黄浦区淮海中路街道123、124、132街坊地块，累计出资金额2.47亿元；今年2月，平安人寿分别投资北京市丰台区丽泽路第E-01、E-05地块C2商业金融项目和北京丽泽金融商务区南区E-06地块不动产项目，对应新增出资分别为0.29亿元、0.03亿元；中国人寿则将目光瞄向海外，于今年4月先后投资英国伦敦金丝雀商务区上岸街10号写字楼项目和英国伦敦金融城Aldgate Tower项目，出资金额达4.6亿英镑（约合人民币45.34亿元）。
那么，险资为何对不动产投资青睐有加？苏商银行特约研究员付一夫在接受记者采访时分析称，首先，不动产具备长期稳定收益的特性，与保险资金久期长、规模大、追求稳健回报的特点高度契合。保险资金需要在较长时间维度内实现资产的保值增值，而优质不动产项目，如核心地段的写字楼、购物中心等，能够提供持续的租金收入，在市场稳定时还有资产增值空间恒运资本，能有效匹配保险负债端的资金需求。
其次，在当前的市场环境下，利率持续下行，传统固定收益类资产收益率不断走低，投资回报空间被压缩。相比之下，不动产在经济复苏周期中有望获得更好的收益表现，成为险资寻求更高收益的重要渠道。
最后，不动产作为实体资产，具有一定的抗通胀能力，在物价上涨时，不动产的价值和租金收入往往会随之上升，有助于保险资金抵御通货膨胀带来的资产贬值风险，保障资产的实际购买力。
“险资配置不动产的积极性提高，主要是受到低利率环境的推动，保险公司寻求更高收益的投资渠道。同时，不动产作为一种相对稳定且能提供长期现金流的资产，在经济不确定性增加的背景下显得更具吸引力。”盘古智库高级研究员余丰慧向记者指出，此时布局不动产的性价比高，尤其是在一线城市的核心区域，这些地区的商业地产需求稳定，具备较好的保值增值能力。
国寿投资保险资产管理有限公司研究团队此前发表的署名文章称，长久期来看，投资一线城市的办公、零售和物流的全投资收益率预测分别为5.7%、6.5%和7.6%，二线城市分别为6.5%、5.9%和7.2%。
投资方式渐趋多元
值得一提的是，随着险资对不动产投资规模的逐渐扩大，其投资形式越来越多元化。
例如，今年1月，中邮保险作为领投机构，首次与中东主权投资机构合作，正式签约上海博华广场不动产专项基金投资协议。据悉，博华广场坐落于上海市南京西路商圈，是区域内稀缺的超甲级办公物业项目。
将14座万达广场项目收入囊中之余，新华保险在今年2月联合大家人寿、万科集团等，共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），认缴总规模16亿元，专项用于收购厦门佳德宏石置业有限公司100%股权，该公司持有厦门泊寓院儿·海湾社区资产，预计将提供7724套保租房。
此外，险资机构还通过直接认购REITs（不动产投资信托基金）等方式加大不动产领域的投资力度。今年3月，华夏华润商业REIT作为市场首批、发行规模最大的消费基础设施REITs上市，底层资产为青岛万象城，中国人寿系统内资金共认购6.86亿元，占总募集规模的10%，成为第一大外部投资人。
“从收益角度看，多元化配置不动产能够拓宽险企的收益来源渠道，分散投资风险。”付一夫表示，不同类型、不同区域的不动产项目，在市场周期中的表现各有差异，通过组合配置可有效平滑投资组合的收益波动，减少单一资产价格波动对整体投资收益的影响。同时，不动产与股票、债券等其他资产的相关性相对较低，将不动产纳入投资组合，有助于优化资产配置结构，提高投资组合的风险调整后收益。
另一方面，投资不动产还可能为险企带来战略协同效应。付一夫举例称，投资养老社区不动产可与险企的养老保险业务形成联动，提升客户服务体验，增强客户黏性，促进保险主业的发展，实现业务的多元化拓展和协同增长，提升险企的综合竞争力和市场地位。
余丰慧也认为，多元化配置不动产有助于险企分散投资风险，优化资产负债匹配，并提升整体投资回报率。通过涉足不同类型的不动产项目，如商业办公楼、零售物业、物流仓储等，险企可以更灵活地应对市场变化，增强财务稳健性。此外，参与住房租赁私募股权基金和公募REITs等创新模式，也为险企开辟了新的盈利空间。
“随着国内金融市场改革深化及保险资金运用政策的逐步放宽恒运资本，险资将有更多机会参与到不动产市场的优质项目中。”在余丰慧看来，中国城市化进程持续推进，不动产市场尤其是核心城市的商业地产仍有较大的发展潜力，这为险资提供了良好的投资前景。当然，险企也应更加注重风险管理，合理控制投资规模和节奏，确保投资活动的安全性和效益性。
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